Mesken sahipleri dikkat: Dava açılsa da üst hudut % 25’i geçemeyecek

Kira uyuşmazlıklarında yeni periyot 1 Eylül’de başlıyor. Kira tespit, tahliye, uyarlama, kontrat kaynaklı sıkıntılar, taşınmaz paylaşımı, kat mülkiyetinden kaynaklı uyuşmazlıklar, aidata ait davalar zarurî arabuluculuk sürecine tabi olacak. İhtilafların tamamı evvel arabulucuya gitmek zorunda olup daha sonra dava açılabilecek. Arabuluculuk sürecini davayı açmak isteyen taraf başlatacak. Örneğin konut sahibi tahliye davası açmak istiyorsa evvel arabuluculuk sürecini başlatacak. Müracaatta ve iki saate kadar olan görüşmelerde fiyat alınmayacak. Bu müddetin üzerindeki görüşmelerde minimum fiyat tarifesine nazaran hesaplanacak fiyat taraflardan eşit olarak alınacak. Müracaatlar dava açılacak yetkili mahkemenin bulunduğu adliyedeki arabuluculuk ofisine ya da yetkilendirilen sulh hukuk mahkemelerine yapılacak. Kira artışına yüzde 25 sınırlaması 1 Temmuz prestijiyle başlarken, kiracı ve konut sahibini arabuluculuk sistemi konusunda merak edilen soruların cevapları şöyle:

Kira kontratım 2 yıllık olup 15 Ağustos’ta doluyor, konut sahibim 3 ay içinde tahliye etmem için ihtarname gönderdi. Arabulucuya kim başvuracak?
Sözleşmeniz ister 1 ister 2 yıllık olsun; kiranızı tertipli yatırmaya devam ettiğiniz sürece mesken sahibinizin sizi 10 yıllık yasal müddetten evvel tahliye etmesi mümkün değil. Beş yılın sonunda da rayiç bedel üzerinden kira güncellemesi yapabilir. Arabulucuya kiracı da mesken sahibi de başvurabilir. Kira bedelinin tespiti, kira uyarlama davası, kiracı ve kiralayan ortasındaki her türlü alacak ve tazminat talebine ait uyuşmazlıklarda dava açmayı düşünen kiracı da mal sahibi de arabuluculuğa başvurabilir. Arabulucuya müracaatlar 1 Eylül itibariyle başlayacak, adliyelerdeki arabuluculuk ofislerine fiyatsız yapılacak. Süreci, kira tahliye davası açmak isteyen mesken sahibinizin başlatması gerekiyor. Konut sahibiniz tahliye ihtarnamesinin akabinde dava açmayı düşünüyorsa arabulucuya gitmek zorunda. Buradaki görüşmeler de yaklaşık 2-3 hafta içinde sonuçlanır. Görüşmede mutabakat sağlanmazsa konut sahibiniz dava açabilir. Lakin 5 yıllık süreyi doldurmadığınız için yüzde 25’in üzerinde artırım talebi de reddedilecektir.

Arabulucuya nasıl gidilecek, görüşmeler ne kadar sürecek?
Arabulucuya dava açmayı planlayan tarafın başvurması gerekiyor. Dava için yetkili mahkemedeki arabuluculuk ofisine başvurulması gerekiyor. Şayet o mahkemede ofis kurulmadıysa sulh hukuk mahkemelerine başvurulabilir. Adliyedeki arabulucu ofisine müracaat yapıldıktan sonra taraflarla başka ayrı görüşülerek uyuşmazlığa ait bilgi alınır. Akabinde taraflarla bir toplantı gerçekleştirilir. Tarafların menfaatlerine uygun tahlil bulunması halinde muahede sağlanır. Arabulucu ve tarafların iştirakiyle hazırlanan muahede tutanağı imzalanır. Bu tutanak mahkeme ilamı niteliği taşır. Örneğin kelam konusu olan kira artışı ise uzlaşma sonrası dava açılamaz. Kira uyuşmazlıklarının 3 haftada tahlile kavuşturulması hedefleniyor. Uyuşmazlık durumunda bir hafta ek müddet de alınabilecek.

Arabulucuda uzlaşma sağlanamaması durumunda süreç nasıl işleyecek?
Uzlaşma sağlanamadığına yönelik bir tutanak hazırlanır. Dava açacak olan taraf bu tutanağı dava dilekçesine ekleyerek dava açar. Uygulamanın başladığı tarihten evvel açılan davalarda ve 1 Eylül’e kadar açılan davalarda mecburî dava kuralı olarak arabuluculuğa başvurma koşulu aranmayacak. Bu tarihten evvel birinci derece, istinaf, bölge adliye mahkemelerindeki davalar için arabuluculuk uygulanmayacak.

Ev sahibim ‘ben oturacağım’ deyip evi boşaltmamı istiyor. Arabulucu mesken sahibim lehine mi karar verir?
EV sahibinin kendisi oturacaksa çıkarma hakkı bulunuyor. Karşılıklı uzlaşma kelam konusu olmazsa konut sahibinin bunun için sulh hukuk mahkemesinde “İhtiyaç nedeniyle tahliye davası” açması gerekiyor. 1 Eylül prestijiyle ise mahkeme yerine arabulucuya mevzuyu taşıyabilir. Arabulucu muhtaçlığın gerçek olduğu kanaatine varırsa mesken sahibinin lehine karar verebilir. Oğlu ya da kızının oturacağını münasebet göstererek kiracıyı çıkaran mesken sahibi daireyi diğerine 3 yıl boyunca kiraya veremiyor. Aksi halde kiracıya tazminat ödemek durumunda kalır.

Ev sahibim haziran prestijiyle ara zam talebinde bulundu. Konuyu arabulucuya götürebilir miyim?
Kıralık mülklerde yapılan aylık ödeme meblağının artışı yılda bir kere olmak üzere gerçekleşiyor. Yüzde 25 artırımın dışında artış yapılamaz. Bu oranın üzerinde yüksek bir artırım uygulanamıyor. Bu hususta tehdit ve baskı kelam konusu ise dava açma hakkınız bulunuyor. Davadan evvel mevzuyu arabulucuya götürebilirsiniz.

Gayrimenkulde hangi davalarda arabulucu mecburî olacak?
Kira tespit, tahliye, uyarlama davaları, kiracı ve mal sahibinin kira mukavelesi kaynaklı ihtilafları mecburî arabuluculuk sürecine tabi olacak. Taşınır ve taşınmaz malların paylaştırılması paydaşlığın giderilmesine yönelik uyuşmazlıklar için de arabulucuya başvurulabilecek. Site, apartman idaresinin aidat ödememe nedeniyle başlatacakları icra takibi, itiraz halindeki davalar, komşu hakkı, kat malikleri kur kararına uymayan aleyhine açılacak davalar, öncesinde de arabulucuya gidilmesi mecburî olacak.

Görüşmelere taraflar mı avukatları mı katılacak?
Görüşmelere, kiracı, konut sahibi, kat maliki, yönetici, iştirakin giderilmesi davasında hissedarla, taraflar dışında yasal temsilcisi avukat ya da vasi de katılabilir. Görüşmeye taraflardan birinin katılmaması durumunda uzlaşmazlık tutanağı katılan tarafla birlikte düzenlenir. Dava açılması durumunda katılmayan taraf ister haklı ister haksız çıksın arabulucu fiyatı ve yargılama sarfiyatının tamamını ödemek zorunda olacak.

Müracaatta ücret ödenecek mi, dava durumunda masrafları kim karşılayacak?
Müracaatlar fiyatsız olup uzlaşma sağlanması durumunda Adalet Bakanlığı’nın belirlediği arabuluculuk fiyatı tarifesine nazaran fiyatları iki taraf yarı yarıya yatılır. Arabulucuda iki saate kadar olan görüşmeler için ise fiyat alınmıyor.

ADIM ADIM SATIŞ SÜRECİ

-Türkiye Noterler Birliği’nin internet sitesindeki e-Başvuru sistemi üzerinden süreç yapmak istenen noter seçilip müracaat yapılacak.
-Noterlik tarafından, başvuranın taşınmazın hak sahibi olduğunun tespitinin akabinde müracaat kabul edilerek süreç başlatılacak.
-Başvurunun kabulüyle noter tarafından taşınmazla ilgili tapu kayıtları incelenecek, satış yapmaya pürüz durum olup olmadığı denetim edilecek.
-Taşınmazın satışına mani durum bulunmadığının belirlenmesiyle gerekli harç ve tapu döner sermaye hizmet bedelinin ödenmesi için ilgililerin cep telefonlarına ileti gönderilecek.
-Harç ve masrafların ödenmesinin akabinde taraflar düzenlenen taşınmaz satış mukavelesini imzalamak üzere noterliğe davet edilecek.
-Sözleşmeler noter huzurunda alıcı ve satıcı tarafından imzalanacak.
-İmzalanan mukaveleler sisteme kaydedilecek.
-Bunun akabinde da kontratların Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemine elektronik ortamda gönderilmesiyle taşınmaz, tapu kütüğüne tescil edilecek.
-Taşınmazın periyodu gerçekleştikten sonra düzenlenecek tapu ve başka dokümanlar noter tarafından teslim edilecek.