Yargıtay’dan emsal kira artış kararı

Ev sahiplerinin hayat pahalılığını münasebet göstererek kiracılardan afaki sayılar istemesine yönelik tartışmalar sürerken, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’ndan değerli bir karar çıktı. Yüksek Mahkeme, kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ait hakların gizli tutulamayacağına ve gizli tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamayacağına hükmetti.

Mülk sahibiyle kiracı anlaşamayınca mahkemelik oldular. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin kapısını çalan mülk sahibi, kira bedelinin tekrar tespitini istedi. Tarafları dinleyen mahkeme, davanın kısmen kabulüne hükmetti. Davalı kiracı kararı temyiz etti. Yargıtay kararı bozdu. Yine dava evrakı Sulh Hukuk Mahkemesi’nin önüne geldi. Mahkeme, birinci kararında direndi.

Davalı kiracı bu sefer kararı temyiz edince devreye Yargıtay Hukuk Genel Heyeti girdi. Kira bedelinin tespiti davalarında kararın bir kira yılına ilişkin kira parasının ne olacağının belirlenmesine ait olduğuna dikkat çekilen kararda, bu belirlemenin açık, net ve tam olması gerektiği hatırlatıldı. Kira bedelinin tespiti davalarının en çarpıcı özelliğinin kamu nizamı ile ilgili olduğu, bununla ilgili sistemleri tarafların belirleyemeyeceğinin yargısal uygulamada kabul edildiği lisana getirildi. Emsal nitelikteki kararda şu sözlere yer verildi:

“Hâkim, bu davalarda kanun, içtihadı birleştirme kararları ve Yargıtay içtihatları ile belirli edilen yollara uygun olarak kira bedelinin tespiti yoluna gitmek zorundadır. Somut olaya gelince, davacı ile davalı ortasında 5 yıllık kontrat imzalanmıştır. Kira kontratının 3. unsuruna nazaran kira bedelinin birinci yıl için 4 bin 500 TL olarak belirlendiği, sonraki yıllarda kira bedelinin (ÜFE+TEFE)/2 oranında artırıldığı, kontratın 3. unsurunun son fıkrasında tarafların birinci üç yılın sonunda kira bedelinde yapılacak olan artışa ait mutabakata varamazlar ise kira bedeli artışının eksper hüneri ile tespit ettirileceğinin düzenlendiği anlaşılmaktadır. Lakin davalının kira bedeli konusunda ortak mutabakata varılmaksızın 3. yıl için 5 bin 693 TL ödeme yaptığını ileri sürerek taşınmazın kira bedelinin aylık 8 bin TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir. Islah dilekçesi ile de davayı brüt 8 bin TL kira bedeli üzerinden açtıklarını belirterek, kira bedelinin brüt 9 bin 200 TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir. Daha evvel de belirtildiği üzere kira bedelinin tespiti davaları kendine has bir dava olup, inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda yalnızca ilgili kira periyodunda geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sonlu bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık müddet zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira mukavelesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği yeterince kira bedelinin tespitine ait talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Öteki bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ait haklar gizli tutulamaz ve gizli tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz. Öte yandan kira bedelinin tespitine ait talep dava dilekçesinde belirtilen periyoda ait olduğundan, ıslahla bedelin artırılması durumunda ise daha sonraki bir devri kapsayacak biçimde talepte bulunulmuş olur ve bu da kira bedelinin tespiti davalarının niteliğine terstir. Hâl bu türlü olunca Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, evvelki kararda direnilmesi yol ve yasaya terstir. Direnme kararının bozulmasına oy birliği ile hükmedilmiştir.”